2016年初春各大城市的樓市，火爆得讓人恐懼。

據(jù)說一位上海90后小姑娘春節(jié)前后兩次被房東違約，不到一周時(shí)間獲賠違約金57萬元，但這仍然令她傷心不已，因?yàn)榉績r(jià)上漲速度超出了一倍。

在過去一個(gè)月中，很多城市的新樓盤一開盤便被熬夜排隊(duì)的購房者搶購一空。各地房地產(chǎn)交易中心接踵摩肩、人聲鼎沸，保安們不得不全副武裝，維持秩序。上海、北京、杭州、南京等一二線城市2月份房價(jià)同比都增長了10%以上，深圳達(dá)到不可思議的50%。

與此相伴隨的是購房杠桿率的大幅提升。在中央政府“去庫存”的號(hào)召下，很多城市第一套房首付都降到了20%，沈陽甚至一度鼓勵(lì)大學(xué)畢業(yè)生“零首付”購房。一時(shí)間使人恍惚回到2008年次貸危機(jī)前的美國。

中介公司更是推波助瀾，運(yùn)用各種手段持續(xù)推高杠桿率。鏈家等中介公司被爆出違規(guī)高利貸給購房者進(jìn)行首付融資，據(jù)說已經(jīng)以高利息展開大約2100億元的類似首付貸款。其他中介公司緊隨其后，各種高利貸配資金額恐怕有數(shù)萬億之多。

一時(shí)間風(fēng)助火勢(shì)，大量住房剛需者在此種異�；鸨�的漲價(jià)大潮中，不得不咬緊牙關(guān)，加上杠桿奮力跟進(jìn)。這種情況甚至引起新華社與《人民日?qǐng)?bào)》的，兩大傳聲筒在同一天大聲呼吁“警惕一線城市非理性上漲”。

終于，在經(jīng)歷為國接盤后，全國人民又迎來為國接樓的關(guān)鍵時(shí)刻。

[b]  去庫存，到底是加杠桿還是去杠桿？[/b]

2015年12月末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，明確強(qiáng)調(diào)2016年的經(jīng)濟(jì)工作重心，對(duì)于房地產(chǎn)要“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿”；然而在前幾天召開的G20央行與財(cái)長會(huì)議上，周小川行長又表示，個(gè)人住房貸款是相對(duì)比較安全的產(chǎn)品，首付比例降低是有安全空間的，在個(gè)人家庭方面存在加杠桿的空間。

那么“去庫存”究竟是要加杠桿還是去杠桿？

只要仔細(xì)審視周行長的講話，便不難理解其中的奧義。[u]為下一步經(jīng)濟(jì)改革的展開，不得不展開乾坤大挪移，將房地產(chǎn)企業(yè)與政府平臺(tái)的杠桿移至家庭個(gè)人的身上。[/u][u][/u]

以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)GDP數(shù)據(jù)成長的經(jīng)濟(jì)模式，早已經(jīng)是末路黃花，盡管這種爭議從2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后便一直延續(xù)，但十八大后中國的經(jīng)濟(jì)改革政策已經(jīng)有了明顯的共識(shí)，必須拋棄此種土地財(cái)政模式。

[u]然而，十?dāng)?shù)年以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，已然積累十分龐大的庫存，2008年金融危機(jī)后的刺激政策又大大惡化此種情況，目前幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都背負(fù)著杠桿率非常高的貸款，部分甚至是各種地下融資渠道的高利息貸款，據(jù)說2015年中國各類企業(yè)債務(wù)總量超過了GDP的150%。[/u]

很多地方政府平臺(tái)與這些房地產(chǎn)企業(yè)都有千絲萬縷的聯(lián)系。[u]極高的杠桿，使得房價(jià)微小的下跌都會(huì)迫使金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)行抽貸，引起房價(jià)的恐慌性連鎖下跌。最終，更多信貸情況尚好的企業(yè)都會(huì)被卷進(jìn)其中，造成整個(gè)金融系統(tǒng)的危機(jī)。[/u][u][/u]

但[b]如果把這些房地產(chǎn)企業(yè)的貸款移成為家庭個(gè)人貸款，情況就大不一樣[/b]。畢竟每個(gè)購房者[u]都有父母畢生的心血積蓄、有家庭的持續(xù)收入、有七大姑八大姨的社會(huì)動(dòng)員能力，即便房價(jià)已經(jīng)跌至資不抵債，個(gè)人既不能跑路又不能破產(chǎn)，大部分中國人還是會(huì)選擇繼續(xù)還月供[/u]。

所以央行發(fā)布新的房貸政策，各地首付可以根據(jù)實(shí)際情況下調(diào)至20%，并配合以減免契稅、營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，以期在接下的數(shù)年中可以將庫存房產(chǎn)出清，以時(shí)間換空間，消除房地產(chǎn)下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)改革的影響。

[b]  你是否愿意帶著杠桿為國接盤？[/b]

但杠桿的移，真的可以成功嗎？尤其是會(huì)對(duì)最危險(xiǎn)的三四線城市有效嗎？

自90年代末房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，中國沒有發(fā)生過全國性的房地產(chǎn)衰退，今天的中國人都沒有經(jīng)歷過完整房地產(chǎn)周期的考驗(yàn)。

[u]簡言之，大部分人潛意識(shí)里一直相信房地產(chǎn)是只漲不跌的，很多人在跟風(fēng)購房時(shí)并未考量風(fēng)險(xiǎn)因素，他們從未想過，以如此高的杠桿買房在房價(jià)下跌時(shí)會(huì)有多大的損失。[/u][u][/u]

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[u]  這種對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)心態(tài)上的不成熟，在股市中已經(jīng)體現(xiàn)得淋漓盡致。[/u]雖然中國已然經(jīng)歷過幾個(gè)完整的證券市場(chǎng)周期，但去年的股災(zāi)仍然埋葬了大量身經(jīng)百戰(zhàn)、上千萬資產(chǎn)的個(gè)人賬戶。因?yàn)槊曰笥谡�府不斷加碼的救市政策，最終據(jù)說有7萬個(gè)500萬元以上資產(chǎn)的個(gè)人股票賬戶被強(qiáng)行平倉。

房地產(chǎn)交易要比證券緩沖大得多，但作為儲(chǔ)存財(cái)富的資產(chǎn)，其市場(chǎng)周期運(yùn)行本質(zhì)卻沒有多大的區(qū)別。

即便將沈陽零首付政策視為一個(gè)小插曲，目前大部分城市購房貸款已有5倍以上的杠桿，若有中介介入，很容易便有8至10倍的杠桿率，這已是在人為制造金融危機(jī)的風(fēng)暴。

很多人的首付是父母家庭數(shù)十年的心血積蓄，讓他們以8倍的杠桿去買房，最起碼應(yīng)該告知他們，一旦房價(jià)下跌10%左右，作為房主他就會(huì)資不抵債，心血積蓄就會(huì)化為烏有，還要一分不少去還早已大大貶值的房貸。

目前，還有很多三四線城市將“去庫存”盯準(zhǔn)農(nóng)民工人口。且不論此種政策所蘊(yùn)含的道德風(fēng)險(xiǎn)，如果不能在就業(yè)、社會(huì)保障、福利制度上均等化，這些農(nóng)民工在剛接手房子不久，便會(huì)面臨資產(chǎn)的大幅縮水，這會(huì)造成多大的潛在社會(huì)危機(jī)？

[b]  珍愛生命，遠(yuǎn)離賭場(chǎng)[/b]

世界上沒有永遠(yuǎn)不落的太陽，當(dāng)然也不會(huì)有永遠(yuǎn)不破的泡沫，不會(huì)有永不衰退的繁榮。

不管從哪個(gè)指標(biāo)而言，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)是一個(gè)真真切切的大泡沫，它肯定在不久后將顯現(xiàn)本來面目。如果你仍然沒有忘記半年前股市每天是如何連續(xù)千股跌停，你自然應(yīng)該想到房價(jià)下行時(shí)是何等可怕。

[u]房地產(chǎn)的泡沫由政府一手造就，政策失誤的后果不應(yīng)該由那些無辜的、不知緣由的民眾買單。[/u]

目前中國整體庫存、在建、待開工的商品房面積是60億平方米，按照過去5年每年11億平方米的銷售速度，即便不新審批建房，這些房子也需要6年才能出清，大約需要7000萬個(gè)家庭、2億人重新購房。

一旦這些綁架在地方平臺(tái)與房地產(chǎn)企業(yè)之上的定時(shí)炸彈拆除之時(shí)，一旦這些風(fēng)險(xiǎn)不再能夠引起銀行、機(jī)構(gòu)的金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)之時(shí)，政府一定會(huì)開始釋放其中的泡沫。無論如何，我們不可能永遠(yuǎn)在一個(gè)泡沫之上奢求進(jìn)入小康社會(huì)。

按照政府的規(guī)劃，這些帶著巨大泡沫的資產(chǎn)現(xiàn)在或者即將落入我們每一個(gè)人的手中。當(dāng)有一天塵埃落定時(shí)，它最終會(huì)跌去多少呢？我們尚不得而知。然而，我們卻知道，在危機(jī)發(fā)生二十多年后，今天東京的房價(jià)仍然只有最高峰時(shí)期的40%。

如果當(dāng)年你在東京擁有一套8倍杠桿的房子，在房價(jià)下跌50%時(shí)，在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)破產(chǎn)無數(shù)次后，你會(huì)如何選擇：棄房而去，幾十萬的首付化為烏有？咬牙還貸，繼續(xù)為僅值40萬的房子還完80萬的貸款？