樓市降溫加劇，房企轉(zhuǎn)讓股權(quán)動(dòng)作激增，行業(yè)并購(gòu)潮已經(jīng)來(lái)臨。記者在今年年初跟幾位房企高層交流時(shí)就獲悉，部分中小房企，或者專業(yè)化程度較差的房企今年將有生存危險(xiǎn)。換言之，今年開發(fā)商的日子都將不好過(guò)，中小房企面臨甩賣資產(chǎn)求生壓力，大型房企也可能不得不轉(zhuǎn)賣資產(chǎn)套現(xiàn)以求發(fā)展，不過(guò)，這也是標(biāo)桿房企并購(gòu)擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)。

事實(shí)上，今年上半年，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓非�；钴S，包括融創(chuàng)中國(guó)以62.98億港元的價(jià)格收購(gòu)綠城中國(guó)24.31%的股權(quán)以及中冶置業(yè)肢解256億元地王等大宗并購(gòu)動(dòng)作。

鑒于此，《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月29日，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)已完成和未完成的并購(gòu)金額合計(jì)1762.55億元。其中，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)標(biāo)的完成的交易達(dá)73宗，交易總價(jià)值為152.93億元，同比增長(zhǎng)2.09倍;未完成(指交易進(jìn)度到了董事會(huì)預(yù)案階段，甚至已經(jīng)簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但工商過(guò)戶變更手續(xù)辦理尚未完畢)的并購(gòu)標(biāo)的交易數(shù)目為92宗、交易總額為1609.62億元，同比增長(zhǎng)4.37倍。

對(duì)此，蘭德咨詢總裁宋延慶曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，今后并購(gòu)重組的企業(yè)會(huì)越來(lái)越多，而擁有多種低成本融資渠道的標(biāo)桿房企也在伺機(jī)通過(guò)收購(gòu)獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或地塊，行業(yè)并購(gòu)高潮將來(lái)臨。

并購(gòu)交易額激增

據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從完成的并購(gòu)標(biāo)的交易宗數(shù)和總額來(lái)看，2013年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購(gòu)交易為15宗，交易總額為49.44億元;2014年上半年則分別為73宗、152.93億元，并購(gòu)總額同比暴漲2.09倍。而與2013年全年完成的35宗并購(gòu)交易，交易總額142.97億元相比，今年上半年完成的并購(gòu)交易總額達(dá)去年全年的1.07倍。

值得注意的是，從未完成的并購(gòu)標(biāo)的交易宗數(shù)和總額來(lái)看，2013年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)未完成的并購(gòu)標(biāo)的交易為59宗，總額為299.50億元，2014年則分別為92宗、1609.62億元，同比分別增長(zhǎng)55.93%、4.37倍。

不難看出，無(wú)論是已經(jīng)完成的并購(gòu)事件還是未完成的并購(gòu)交易，與去年同期，甚至去年全年的交易宗數(shù)和交易總額相比，今年上半年都大幅激增。此外，《證券日?qǐng)?bào)》記者仔細(xì)對(duì)比近年來(lái)的相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在未完成的并購(gòu)事件中，凡是披露出來(lái)的交易最終基本都會(huì)并購(gòu)成功，失敗的并購(gòu)交易寥寥無(wú)幾。

更為值得關(guān)注的是，從今年上半年并購(gòu)交易的主體來(lái)看，在完成的并購(gòu)事件中，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)方為萬(wàn)方發(fā)展、億城投資、雅戈?duì)栆约叭R茵投資等中小房企，而買方則為陽(yáng)光城、首開股份等快速擴(kuò)張的企業(yè)，其中，首開股份作為交易買方，完成了4筆收購(gòu);而在未完成的并購(gòu)事件中，知名房企顯現(xiàn)了身影，比如中國(guó)中冶、北京萬(wàn)科以及萬(wàn)通地產(chǎn)(萬(wàn)通龍山逸墅 萬(wàn)通新界·紫藤堡)等，但其轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的交易金額并不高，屬于微調(diào)性交易，而交易買方則為融創(chuàng)中國(guó)、龍湖地產(chǎn)(龍湖·時(shí)代天街 龍湖·香醍溪岸)等知名房企。

以融創(chuàng)中國(guó)63億港元收購(gòu)綠城股權(quán)為例，宋延慶曾表示，這將會(huì)提高融創(chuàng)中國(guó)的負(fù)債率，但收購(gòu)所涉資金未必占用其現(xiàn)金流，因此公司的財(cái)務(wù)方面不會(huì)有太大波動(dòng)。

并購(gòu)潮將加劇

事實(shí)上，從光耀地產(chǎn)陷入資金鏈危機(jī)被傳破產(chǎn)即折射出中小房企的生存現(xiàn)狀，甚至有的中小房企到了靠民間借貸來(lái)支撐其“喘氣”的地步。

有消息人士向本報(bào)記者透露，在長(zhǎng)春樓市中，存貨同比增長(zhǎng)，庫(kù)存消化速度卻開始減慢，有些當(dāng)?shù)匦》科鬄榱藘斶�此前欠下的民間借貸，開始以房抵債。

無(wú)獨(dú)有偶，2014年3月19日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾及惠譽(yù)國(guó)際指出，中國(guó)小型地產(chǎn)公司出現(xiàn)的債務(wù)違約情況可能再現(xiàn)，這將導(dǎo)致銀行向大型開發(fā)商更為傾斜，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極化。標(biāo)準(zhǔn)普爾表示，今年內(nèi)地的房地產(chǎn)銷售前景不明朗，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加劇烈，小型開發(fā)商的信貸環(huán)境急速惡化。

對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示，受到銀行信貸緊縮以及“錢荒”的影響，房企深陷資金鏈危機(jī)的現(xiàn)象頻現(xiàn)。繼浙江興潤(rùn)置業(yè)房企倒閉破產(chǎn)之后，房企被收購(gòu)股權(quán)的現(xiàn)象也越來(lái)越多。

張宏偉認(rèn)為，前期拿地過(guò)于激進(jìn)導(dǎo)致成本較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴(kuò)張的企業(yè)面臨的資金鏈危機(jī)將較為嚴(yán)重，其甩賣資產(chǎn)進(jìn)而卷入并購(gòu)潮的可能性也更大。

張宏偉進(jìn)一步表示，開發(fā)企業(yè)資金面預(yù)期緊缺的狀況將由預(yù)期轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，因此，對(duì)于個(gè)別企業(yè)來(lái)講，如果短期內(nèi)遭遇的現(xiàn)金流緊張狀況沒(méi)有辦法通過(guò)銷售、貸款等渠道解決時(shí)，其有可能會(huì)出現(xiàn)債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)，成為下一個(gè)即將倒閉破產(chǎn)或被收購(gòu)的房企。